统计数据中的“小趋势”系列2：房价的形成，它也是个圈

上期，小编跟大家聊了聊投资、生产、消费的关系~多个看似不相关联的统计指标，背后却会对某一行业的经济产生不小的影响。

今天，小编斗胆，来聊聊统计指标所代表的商品房市场逻辑。

1、现状描述指标：房地产企业到位资金以及利润情况。在商品房销售火热、房地产企业资金流宽裕、盈利较好的情况下，房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数同步上升。

2、企业景气指数、企业家信心指数。

这代表着企业对整个房地产业的即期和预期的发展都持正面、积极态度。即，房地产企业更倾向于拿地、开发、销售。如此一来，土地拍卖市场更为火热，“地王”、“地皇”出现的频率更高，地价攀升的几率也更大。

此后，在一定的准备周期后，项目落地开工，“房地产开发投资”指标大幅增长。

3、房地产开发投资：属于固定资产投资的其中项目，反映的是各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）和土地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动。

看到这里，你是否想说，我的讲解漏了一环？

没错！我们“小趋势”就此产生！

4、建筑业产值与建筑设计研究院营业收入。

建筑业产值：是指以货币表现的建筑业企业在一定时期内生产的建筑业产品和服务的总和。

营业收入：是指企业经营主要业务和其他业务所确认的收入总额。这里建筑设计研究院的营业收入，便是其进行建筑设计等主要业务及其他业务所确认的收入。

说到这儿，相信大家就明白了。

建筑业企业承接各类市政、房地产项目的建筑施工工作，以房地产建设项目为主的企业的产值基本与房地产投资的变化趋势一致，在房地产市场火热发展的情况下，建筑业产值同步上升。

同时，建筑设计院由于在服务业里的占比并不高，因此他的营业收入变化虽然在整个服务业发展里并不起眼。但是，对房地产企业而言，以房产设计为主要业务的设计院的营业收入变化，也能反映房地产市场的变化趋势。

5、商品房销售面积：指报告期内出售商品房屋的合同总面积，含现房销售及期房销售。

对于商品房这一消费品，涉及的因素较多，也较为复杂，如地段、学区、基础设施配套、二手房供给以及政策因素等，都可能影响商品房的价格。但一般来说，商品房价格与任何一个消费品一样，都是由供需关系决定的：供给大于需求，则房价攀高；需求大于供给，则房价增长放缓甚至下滑。因此，房地产开发投资增长，商品房开始预售时，市场供给相对增加。

在市场需求大的情况下，商品房销售情况好，房企资金流宽裕、盈利情况好，形成一个新的良性循环。

然而在市场需求小的情况下，商品房滞销、房企资金流紧张甚至出现资金链断裂，企业盈利情况差甚至可能出现破产、楼盘烂尾等极端情况。

总体而言：房地产开发业在供给小于需求且房价较高时期，由于各家房企都看好房地产市场，因此纷纷大展拳脚，房地产开发投资大幅增长。然而极端情况下，0.5-1年以后，项目建设不久开始预售时，由于供给大幅增加，导致房价增长放缓、甚至出现下降态势，商品房库存堆积···结果就是“商品房销售面积”总量减少、增速放缓甚至出现同比下降，进一步影响房价增速放缓甚至下降。

“

ANYHOW~房价太神奇，小编也不敢过多揣测房价走势，万一揣测错了，感觉小编得吃好几年的豆腐块儿~

”

接下来，小编与大家分享几个小TIPS：

NUMBER 1：你知道建安工程与商品房质量的关系吗？~

在统计局发布的数据中，我们经常会看到“建安工程”这个指标，很多人也是很纳闷儿，这是啥？

建安工程是指建筑工程与安装工程之和。其中建筑工程是指房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量；安装工程是指各种设备、装置的安装工程，又称安装工程量。

一个房地产项目的建安工程投入能够体现项目的建设质量。比如按目前宁波地区房屋一般造价来说，白坯房建筑工程造价约每平米4500元左右；精装修商品房建筑工程造价约每平米6000-7500元不等。

如果根据项目建安工程投入、规划面积计算，每平米造价低于4500元，那么这个楼盘的建筑质量很有可能值得商榷喽~

NUMBER 2：这待售面积到底是啥？为什么明明商品房销售面积增势很好，他却一直不怎么动？

在统计局发布数据之后，经常有朋友会问小编，明明这两年我们区里商品房销售挺好，为什么我们的待售面积指标没怎么变化？？这就要了解到底什么是待售面积。

一般理解待售面积，是指全部可售面积中的未售面积，这也就是小编的朋友会有此疑问的根源了。她认为，既然商品房卖的多，那么待售（即剩余）商品房当然会大幅减少。但其实不然。

待售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房房屋面积中，尚未销售或出租的商品房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括不可销售或出租的面积。即，待售面积指的是已经竣工但仍未销售的商品房面积。这与我们平时的理解颇有不同。

所以如果你看到统计局发布的数据中，商品房销售面积增势不错，但待售面积指标一直未有明显变化，那么，一方面代表区域整体商品房销售不错，特别是一些刚推出的楼盘、期房等；另一方面也代表一些当年竣工或历年竣工的项目，销售情况并不理想，去库存压力犹存。

综上所述，虽然“房子”作为一个“商品”，在房地产企业到位资金情况、企业景气指数以及土拍价格等指标变动的影响下会显现不同的发展趋势，但也不是一定如此。看过上次系列文章的小伙伴们就知道啦：在统计上，并不是每一个小趋势都能够作为预测的依据。这个情况在“房价”的行成上，更是如此。上文我们已经提到，房价的形成还受二手房市场供给情况，商品房周边学校、医院等基础设施完善程度，商品房本身质量以及大环境政策等等多方面因素影响，因此其实房价是复杂的多个“圈”交叉影响后的结果，千万不要“以偏概全”、“以点概面”哦。

作者：陈媛

往期精彩回顾：

你的一点很“好看”！